www.kryfokamari.blogspot.com

Σάββατο, 14 Αυγούστου 2010

«Φιλέτα» μετά από… «τμηματική πολεοδόμηση»!


Σωρηδόν άρχισαν να υποβάλλονται αιτήσεις για «τμηματική πολεοδόμηση» στους περισσότερους
 από τους 11.500 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, προκειμένου να ανοίξει ο δρόμος
για την οικοδόμηση οικοπέδων τα οποία δεν έχουν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη δημόσια οδό.


Η κατά τμήματα πολεδόμηση είναι πλέον απαραίτητη, μετά την εγκύκλιο την οποία είχε αποστείλει
τον περασμένο Μάρτιο το υπουργείο Περιβάλλοντος στους δήμους, προσδιορίζοντας με ποιον
τρόπο θα ήταν δυνατόν εφεξής να εκδοθεί οικοδομική άδεια για τα οικόπεδα αυτής της κατηγορίας.

Σύμφωνα μ’ αυτήν την εγκύκλιο:


«Στην περιοχή μέσα στα όρια του οικισμού μπορεί να γίνει και ανεξάρτητη πολεοδομική
μελέτη, που μπορεί να περιορίζεται σε τμηματική πολεοδομική ρύθμιση κατά μήκος των
κύριων οδικών αξόνων ή σε άλλα πολεοδομικώς ενδιαφέροντα σημεία. Με τη μελέτη αυτή
καθορίζονται κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι, χρήσεις γης και όροι και
περιορισμοί δόμησης. Για τη μελέτη αυτή εκπονείται και εγκρίνεται ρυμοτομικό σχέδιο, κατά τις διατάξεις του ν.δ.τος της 17.7.1923 με απόφαση του νομάρχη»


Κατά το Σύλλογο των Πολεοδόμων, «η
επιβολή της τμηματικής πολεοδομικής ρύθμισης συνιστά μια συνολικότερη αντιμετώπιση τμημάτων των οικιστικών περιοχών στους οικισμούς κάτω των 2.000
κατοίκων και απομακρύνεται από αποσπασματικές και χωρίς
οποιοδήποτε σχεδιαστικό πλαίσιο προσεγγίσεις και πρακτικές που για πολλά χρόνια αποτελούσαν τον κανόνα της ρύθμισης των πολεοδομικών ζητημάτων σε αυτές τις περιοχές».


Η εφαρμογή της «τμηματικής πολεοδομικής μελέτης» αποτελεί, κατά το υπουργείο, τη μοναδική λύση, προκειμένου να μην υπάρξουν μελλοντικά προβλήματα με το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Μέχρι τον περασμένο Ιανουάριο τα οικόπεδα αυτά, με την παραχώρηση «εδαφικών λωρίδων» για να κατασκευαστεί δρόμος, αποκτούσαν «πρόσοψη» και μπορούσαν να χτιστούν με τους όρους δόμησης που ισχύουν και για τα υπόλοιπα «εντός ορίων οικισμού».
Η ανατροπή που άφησε «ξεκρέμαστους» όχι μόνον όσους δεν είχαν κτίσει, αλλά κι αυτούς που είχαν ηδη στα χέρια τους οικοδομική άδεια, ήρθε με την υπ’ αριθμόν 1828/2008 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έκρινε ότι «δεν πρέπει να
εξασφαλίζεται δικαίωμα δόμησης ακόμα και στους ιδιοκτήτες που παραχωρούν τμήμα του οικοπέδου τους στο δήμο για να κατασκευαστεί δρόμος ή άλλος κοινόχρηστος χώρος, εάν αυτά τα έργα δεν προβλέπονται από πολεοδομικές μελέτες και γίνονται μόνον για την »τακτοποίηση» των οικοπεδούχων».

Για να μη μείνουν «ξεκρέμαστοι» όσοι είχαν ήδη εξασφαλίσει οικοδομικές άδειες, το υπουργείο Περιβάλλοντος εξέδωσε εγκύκλιο στην οποία ανέφερε ότι μπορούν να προχωρήσουν χωρίς πρόβλημα όσοι έχουν στα χέρια τους οικοδομικές άδειες οι οποίες εκδόθηκαν μέχρι τις 28 Ιανουαρίου 2010.
Στην ίδια εγκύκλιο προσετίθετο ότι θα μπορούν να ολοκληρώσουν τη διαδικασία έκδοσης της άδειας και όσοι είχαν καταθέσει φάκελο στις πολεοδομίες. Και στις δύο περιπτώσεις υπογράφουν μια υπεύθυνη δήλωση με την οποία θα αναγνωρίζουν ότι ο νόμος βάσει του οποίου θα οικοδομήσουν μπορεί να προσβληθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Οι ιδιοκτησίες που ωφελήθηκαν απ’ αυτήν τη ρύθμιση αποτελούν σήμερα, παρά τον κίνδυνο να βρεθούν αντιμέτωπες με ακυρωτικές αποφάσεις του Σ.τ.Ε., «φιλέτα», ιδιαίτερα στις «κοσμικές» νησιωτικές περιοχές της χώρας, όπου οι αξίες γης εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα.


Οι αρτιότητες και η κάλυψη των οικοπέδων

΄Οσοι αγοράζουν οικόπεδο σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων θα πρέπει να ξέρουν ότι για να θεωρούνται άρτια προς οικοδόμηση το ελάχιστο εμβαδόν τους θα κυμαίνεται
 από 300 μέχρι 2.000 τ.μ. Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς.
Τα παραπάνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας και Πολεοδομίας του νομού. Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.
Κατά παρέκκλιση εντός των παραπάνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά τις 3-5-85 (ημερομηνία δημοσίευσης του ΠΔ/24-4-85), εφόσον δεν έχουν το ελάχιστον εμβαδόν που προβλέπει ο νόμος.


Για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.
Σε ό,τι αφορά το μέγιστο ποσοστό κάλυψης, σ’ αυτές τις περιοχές αυτό ορίζεται σε 70% της επιφάνειάς τους και επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων με συντελεστή δόμησης που κλιμακώνεται προοδευτικά και ανάλογα με την επιφάνεια του οικοπέδου ως εξής:
-για τα πρώτα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 1,6,
-για τα επόμενα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,8,
-για τα επόμενα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,6,
-για το πέραν των 300 τ.μ. τμήμα επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,4.
Η συνολική επιφάνεια ορόφων στο οικόπεδο για κύρια και βοηθητικά κτίρια δεν μπορεί να υπερβεί τα 400 τ.μ.


Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης:
α) για τμήμα οικοπέδου, το οποίο έχει χαρακτηρισθεί χώρος για ανέγερση κτιρίου κοινής ωφέλειας, επιφάνειας πέραν των 300 τ.μ. ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,8, χωρίς περιορισμό στη συνολική επιφάνεια ορόφων,
β) για οικόπεδα τουριστικών εγκαταστάσεων ή αμιγούς επαγγελματικής χρήσης για το πέραν των 300 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,6,
για το πέραν των 2.000 τ.μ. και μέχρι 4000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,5,
για το πέραν των 4.000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,4.
Και στις περιπτώσεις αυτές τα κτίρια ανεγείρονται χωρίς περιορισμό στη συνολική επιφάνεια ορόφων.

Η θέση των κτιρίων – Τα ύψη


Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση τουλάχιστον 2,50 μ. Μέσα στην απόσταση αυτή επιτρέπεται η κατασκευή εξωστών πλάτους μέχρι ένα 1 μέτρο. Η απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων μέσα στο ίδιο οικόπεδο ορίζεται σε 2,50 μέτρα τουλάχιστον.
Το μέγιστο ύψος κτιρίων ορίζεται σε 7,50 μ. Είναι δυνατό με απόφαση του νομάρχη να ορίζεται κατά περιοχές αύξηση του παραπάνω μέγιστου ύψους μέχρι τα 8,50 μ., όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι που σχετίζονται με τη διατήρηση του τυχόν ιδιαίτερου χαρακτήρα του οικισμού.

Δεν υπάρχουν σχόλια: